Antwoord op de
meest gestelde vragen

Als u zich als kopende partij niet laat bijstaan door een aankopend makelaar, moet uw bod schriftelijk worden uitgebracht, met daarbij een leesbare kopie van een geldig legitimatiebewijs. Alleen schriftelijke biedingen met daarin eventuele voorwaarden worden in behandeling genomen. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit 'onder voorbehoud van financiering' is.

U bent in onderhandeling zodra de verkoper reageert op uw bod, dus als de verkoper een tegenbod doet. Dat kunt u niet afdwingen. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod zal bespreken met de verkoper.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft immers niet tot een verkoop te leiden. De verkoper wil soms graag weten of er meer belangstelling is; de eerste bieder hoeft niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar daarbij wel aan belangstellenden melden dat het huis, zoals dat heet, 'onder bod' is.

U mag een bod uitbrengen maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerst geïnteresseerde is beëindigd. De makelaar zal tijdens het onderhandelingsproces geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen; dit zou overbieden kunnen uitlokken. Als uw bod hoger is dan het prijsniveau waarop met partij één wordt onderhandeld, kan partij één worden gevraagd een eindbod te doen. Is dit bod, met de daarbij behorende voorwaarden, minder interessant dan uw bod dan worden de onderhandelingen met de eerste partij gestaakt om met u verder te kunnen onderhandelen.

Ja dat kan. De vraagprijs is in beginsel een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan op elk moment besluiten de vraagprijs te verlagen of verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Zie ook vraag 7. Beide partijen kunnen tijdens het onderhandelingsproces een tegenbod doen; door het aanvaarden van dit bod wordt de koop gesloten. Als de potentiële koper echter een tegenbod doet dat afwijkt van het eerdere bod van de verkoper, dan vervalt dat eerdere bod. Dus ook als de partijen 'naar elkaar toekomen' in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en kan de potentiële koper zijn bod verlagen.

Zodra de verkoper en koper het mondeling eens zijn over de voor hen belangrijkste zaken (meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de notaris de koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin staat wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal worden er daarin nog extra afspraken vastgelegd, zoals bijvoorbeeld de boeteclausule.

Over het bieden van de vraagprijs bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Met andere woorden: met het bieden van de vraagprijs doet u een bod. De verkoper zal vervolgens beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat uitbrengen. Daarbij hangt de uiteindelijke (ver)koop niet alleen samen met de geboden prijs maar ook met andere voorwaarden zoals financiering, opleveringsdatum of gunning.

Dat mag. Elke partij mag de onderhandeling beëindigen, dus ook de koper en de makelaar namens deze. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in opdracht van de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. De makelaar kan in zo’n geval een inschrijvingsprocedure starten. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Voor meer informatie over de inschrijvingsprocedure verwijzen wij u naar de speciale folder hierover. Vanzelfsprekend moeten in zo’n geval eerst eventuele gedane toezeggingen worden nagekomen (zie ook vraag 8 en 9).

De makelaar adviseert de verkoper en treedt op namens deze. De verkoper bepaalt uiteindelijk waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs en andere voorwaarden, maar de verkoper beslist uiteindelijk. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt bij de verkoop van zijn huis. Pas als de verkoper en koper het over al deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - roerende zaken bijvoorbeeld - pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan de rechter overigens wel bepalen dat deze partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het in zo’n geval eens over de voorwaarden van de (ver)koop, maar de koper krijgt dan nog een week bedenktijd. Een dergelijke optie is niet ongebruikelijk bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Bij de (ver)koop van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. In dat geval gaat het vaak om bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar doet aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo kan de makelaar een belangstellende koper een paar dagen de tijd geven om na te denken over een bod. Deze tijd kan worden gebruikt om een beter inzicht te krijgen in de financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning. De makelaar zal in deze periode proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. Zo’n ‘optie’ kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan of niet.

Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure, waarbij de makelaar de verplichting heeft u daarover te informeren. Als u serieuze belangstelling heeft in een huis, is het verstandig de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan moet hij deze nakomen.

Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid 'hangt' aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven van de (ver)koop in de registers.
Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan betaalt hij de verkopende makelaar voor deze dienst (makelaarscourtage). De verkopende makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom voor de koper van belang zijn eveneens een makelaar (aankopende makelaar) in te schakelen.

Nadat de koop is gesloten, wordt tussen koper en verkoper een koopakte getekend bij de notaris. Deze akte wordt in de volksmond ook wel voorlopige koopovereenkomst genoemd. De koopovereenkomst wordt (tenzij anders overeengekomen) opgemaakt door een door de koper aangewezen notaris. Deze houdt doorgaans kantoor in de nabije omgeving van het verkochte huis, bij voorkeur in dezelfde gemeente. Dit betekent dat de koop daarna alleen nog ontbonden kan worden als binnen de afgesproken periode een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde(n). Na dat moment vindt door ondertekening van de leveringsakte de overdracht van het huis plaats.

Een door beide partijen ondertekende 'voorlopige koopovereenkomst ' is anders dan het taalgebruik suggereert een definitieve overeenkomst. De koop is gesloten als mondeling overeenstemming is bereikt over de prijs en de overige condities. De koop van de woning wordt daarmee officieel vastgelegd. Wel geldt nog de wettelijke bedenktijd na het moment van tekenen van de overeenkomst. In de overeenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen op basis waarvan u de (ver)koop kunt annuleren. In geval u zich anders dan door de vastgelegde ontbindende voorwaarden wilt terugtrekken, bent u meestal een boete verschuldigd.

Nee, ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.

Nee, als daarover niets is afgesproken, is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling worden ontbonden. Partijen mogen nadere eisen overeenkomen, zoals schriftelijke ontbinding. Wij adviseren een koper met het oog op de bewijslast de overeenkomst altijd schriftelijk te ontbinden, ook als geen nadere eisen zijn gesteld.

De bedenktijd duurt minimaal drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld. De bedenktijd eindigt om 24.00 uur op de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen. Indien een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag van deze periode deel uitmaakt, wordt de bedenktijd verlengd (algemene termijnwet).

Akte getekend Laatste dag bedenktijd(*)
Maandag Donderdag
Dinsdag Vrijdag
Woensdag Maandag
Donderdag Maandag
Vrijdag Dinsdag
Zaterdag Dinsdag
Zondag Woensdag

In principe wel. In dat geval is het echter geen wettelijke bedenktijd, dus moet het wel overeengekomen zijn.

Ontbindende voorwaarden zijn geldige redenen die in het koopcontract zijn vastgelegd om de koop van een woning te annuleren. Bij de koop van een woning is het gebruikelijk om ontbindende voorwaarden op te nemen voor het verkrijgen van een passende financiering en (indien van toepassing) voor een huisvestingsvergunning of Nationale Hypotheek Garantie.

Dit is de belasting die wordt geheven bij aankoop van bestaande woning. Deze bedraagt momenteel 2% (tenzij een verlaging van kracht is) van de verkoopprijs van de woning en moet worden betaald door de koper, tenzij anders overeengekomen. Deze belasting maakt onderdeel uit van 'kosten koper'.

Na betaling van de koopsom van de woning, de bijkomende kosten en zakelijke lasten (onroerende zaakbelasting en waterschapslasten) ondertekent u de akte van levering bij de notaris en bent u eigenaar van de woning. Deze akte is ook het bewijs van de betaling van de koopsom.